“负利率”时代意味着什么？房价飙升！

本周四，已实施负利率一年多的欧洲央行暗示将进一步扩大宽松措施，市场猜测其可能进一步下调已经是负值的利率。作为欧洲最早进入负利率时代的丹麦，似乎可以给欧洲央行一些参考意见，在这个“童话之国”负利率之下通胀和经济并未出现明显好转，反而是股市和房地产市场大幅飙升。

  2012年欧债危机以来，丹麦一直实施负利率政策，同时丹麦的通胀也极为低迷。与此同时，丹麦企业投资增长有限。丹麦央行政策利率首次降为负值后的12个季度里，企业投资增加了不到6%。同期个人消费也是表现黯淡，仅增长5%。

  不过股市和房地产市场受益颇大。

  彭博数据显示，丹麦交易量最高的20支个股构成的基准指数自2012年第二季度以来上涨逾100%，是斯托克欧洲600指数与道琼斯工业指数同期涨幅的两倍多。

  丹麦房价也大幅窜升，哥本哈根房价自2012年中期以来上涨了40~60%。该国最大银行丹斯克银行甚至称哥本哈根迅速崛起为“斯堪的纳维亚半岛风险最高”的房地产市场。

  丹麦的购房者可以享受到超低的利率，三十年起按揭贷款利率不到3%，短期借款利率则接近0。

  丹麦在2008年金融危机中，房产市场泡沫也曾破裂，房价下滑程度跟美国有的一拼。但是由于丹麦政府慷慨的福利制度，丹麦人的房屋被银行收回的比例微乎其微，这点比美国要好很多。

  零利率、负利率时代的到来，通俗的意义上显示央行正努力把钱从银行里赶出来，让大家去消费、投资。在它的影响下，资产价格容易出现较大幅度的上涨。

  中国的“新·负利率时代”

  而就在8月，中国也进入了“负利率”时代。

  华尔街见闻此前报道，8月中国真实利率（定期存款利率减去CPI）为-0.25%，安信证券分析师袁志辉称中国已经进入“新·负利率时代” ，在中国历史上的负利率环境下，会发生什么呢？

                               
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  负利率并不是西方国家的专属。华尔街见闻整理的数据显示，自上世纪90年代以来，中国经历过4次真实利率为负的时期，分别是1992年10月~1995年11月、2003年11月~2005年3月、2006年12月~2008年10月、2010年2月~2012年3月。

  在上述期间前后都伴随了房价增速的显著变化，真实利率与房价间呈现比较明显的负相关联系。

  国家统计局2013年公布的《1987年以来的国内商品房平均价格及上涨情况概览》显示，在我国4次负利率期间，房地产都呈现出价格大幅上涨的情况。其中：

  1992~1995年，全国商品房价格由995元/平方米上涨至1591元/平方米，累计涨幅达到60%;

  2003~2005年，商品房价格由2359元/平方米上涨至3167元/平方米，累计涨幅为34%;

  2006~2008年，商品房价格由3367元/平方米上涨至3800元/平方米，累计涨幅为12.8%;

  2010~2012年，商品房价格由5032元/平方米上涨至5791元/平方米，累计涨幅为15%。

  事实上，随着8月真实利率跌入负值，8~9月的房价也迅速回暖，9月70个大中城市新建住房价格年同比已由7月的跌4.4%，恢复至跌2%，一线城市的房价环比出现明显上涨。

  不过，在经济放缓的大背景下，不同城市之间的房价变化区别较大。

  中国房地产学会副会长陈国强表示，和城镇化阶段一致，中国房地产正经历“马太效应”，即大城市在汲取小城市的购买力和政策利好，强者更强，弱者更弱。

  香港粤海证券投资银行董事黄立冲也认为，房地产市场将从负利率环境中率先受益，但与以往普涨的市场格局不同，接下来城市分化依然严重，经济基础较好的一二线城市房价上涨速度较为明显，三四线城市由于供求关系失衡，受益程度相对较低。

  但是也有分析认为，当前中国楼市估值已经偏高，在资产荒的情况下资金没有地方去，所以高房价仍将维持一段时间，但要出现2009年时暴涨暴跌的情况也很难。