丹麦房地产估值引众议

Karen-Margrethe Juul 于2018年给自己那栋建于20世纪30年代的独立式住宅扩建了一部分，但扩建工程最终比最初预计的贵了很多。

原因是，扩建之后，她的房产估值（ejendomsvurdering）提高了，因此她和丈夫需要缴纳更多的房产税。

但她认为这里存在一个问题。

按照 Karen-Margrethe Juul 的说法，新估值提高了房屋所有平方米的单价，包括那些很快就要有100年历史的原有建筑部分。

“这完全荒谬。如果存在错误，就应该纠正。”

—— Karen-Margrethe Juul，房主

因此，她决定对房地产估值提出申诉，但到目前为止还没有成功，这让她非常沮丧。

她说：

“我应该能够相信税务部门，也应该有权提出申诉。但我感觉自己完全被排除在外了。”

Karen-Margrethe Juul 承认，扩建确实会增加房屋价值，但她认为目前用于计算房产税的估值仍然过高。

她说：

“当我们把自己的房子与附近那些除了扩建之外完全一样的房子进行比较时，我们的每平方米价格上涨得明显不成比例。”

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“一个脱离现实的系统”

在中日德兰地区 Bording，一名叫 Morten Haungaard 的房主住在一处已经停止农业经营的乡间庄园。

这里的官方房地产估值同样引起了不满。

在2022年估值之前，这套房产的估值为530万丹麦克朗，比 Morten Haungaard 在2021年重新办理贷款时进行的信用评估高出100万丹麦克朗。

然而，当他收到2022年的房地产估值时，却大吃一惊：

720万丹麦克朗。

也就是说，两年之内，房屋估值上涨了约36%。

他说：

“我的第一反应就是：这简直疯了。”

而同期，他所在市镇整体房价的涨幅只有14%。

他说自己认为这个估值明显过高，并担心这反而会导致自己的房子更难出售。

因此，他也对估值提出了申诉，目前正在等待最终决定。

他表示：

“听到这么多相关问题，再加上我自己的经历，我已经失去了对公共部门的信任。我完全无法理解，我们竟然会有这样一个完全脱离现实的系统。”

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他决定接受部长的建议

税务与增长大臣提出允许进行 second opinion（第二意见） 后，Morten Haungaard 决定直接按照部长所说的去做。

因此，他请了一名**房地产经纪人（ejendomsmægler）**来评估他的房产。

经纪人的初步估值是：

550万丹麦克朗。

不过，他仍然在等待最终的正式金额。

按照目前的规定，房主必须证明：

官方房地产估值高出实际合理价值20%以上，

才有可能推翻或者修改官方估值。

如果房地产经纪人的估值最终确定为550万丹麦克朗，那么 Morten Haungaard 就有可能达到这一标准。

因为：

• 官方估值：720万
• 经纪人估值：550万
• 差额：170万
• 720万的20% = 144万
  

因此差额超过20%。

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“20%的小额误差门槛太荒谬”

Karen-Margrethe Juul 也必须证明，她的房地产估值偏高超过20%，才能成功提出申诉。

她对此非常不满：

“这完全荒谬。如果有错误，就应该纠正。税务部门在我们的年度税务结算中，即使只是几克朗的错误，也会很乐意发出更正。但在这里却存在所谓的最低误差门槛。”

她因此感觉：

整个系统凌驾于普通公民之上。

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房地产估值系统到底是怎么工作的？

文章解释：

**官方房地产估值（den offentlige ejendomsvurdering）**是国家对房主房产价值进行的评估，并用于计算房产税。

主要依靠数学模型

丹麦**估值局（Vurderingsstyrelsen）**使用数学模型计算房地产价值。

模型会使用来自多个数据库的信息，包括：

• Tinglysningen（不动产登记系统）
• Klimadatastyrelsen（气候数据局）
• Plandata.dk（规划数据）
• BBR（建筑和住房登记系统）
  

20%的“谨慎原则”

为了补偿房地产估值存在的不确定性，在计算房产税之前，会从估值中扣除20%。

这被称为：

forsigtighedsprincip —— 谨慎原则。

这也意味着，如果房主认为估值错误，只有在实际价值与官方估值之间的差异超过20%时，才可能要求改变房产价值或土地价值。

因此，这20%的门槛也被称为：

bagatelgrænse —— 小额误差门槛 / 最低申诉门槛。

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为什么 Karen-Margrethe Juul 认为系统算错了？

她的房产评估中，所有平方米都被认定使用了砖瓦（teglsten）作为主要建筑材料。

但她那栋56平方米的扩建部分实际上使用的是价格更便宜的屋顶毡/沥青屋面材料（tagpap）。

而估值模型只考虑房屋的主要建筑材料。

Karen-Margrethe Juul 因此认为，这导致系统计算出了明显错误的结果。

她讽刺地说：

“这又是一个例子，说明这个耗费了纳税人50亿克朗的房地产估值系统到底有多糟糕。”

具体来说，这次扩建导致整个房产的平均每平方米价格：

• 2020年估值：上涨 16%
• 2022年估值：在此基础上又上涨 10%
  

她认为这是过度调整（overkorrektion），因为原来的房屋主体根本没有发生变化。

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顶级会计师也批评这个系统

BDO 会计师事务所的会计师兼首席顾问 Henning Boye Hansen 同样批评20%的门槛。

他说：

“这与普通公民实际面对的情况并不相符。如果一栋房子被估值为500万还是400万丹麦克朗，对绝大多数人来说，这显然是天壤之别。”

他甚至认为，应该考虑暂时停止自动房地产估值系统，哪怕只是半年左右，以便重新评估整个情况。

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政府提出“第二意见”

税务与增长大臣 Jakob Engel-Schmidt 并不打算停止目前的自动估值系统。

相反，他希望允许房主获得一次由独立人士进行的房地产评估，例如房地产经纪人。

也就是所谓：

Second opinion = 第二意见 / 独立复核估值

但 Henning Boye Hansen 认为，这只是解决问题的一小部分：

“这并没有解决这个即将耗资60亿丹麦克朗的房地产估值系统所存在的任何一个真正问题。”

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谁来支付房地产经纪人的费用？

Karen-Margrethe Juul 对这个新方案表示欢迎，但她有几个关键问题：

“谁来支付房地产经纪人的费用？什么时候可以提出申诉？估值局是否会接受房地产经纪人的评估结果？”

她表示，在真正看到具体规则之前，她不会轻易相信这个方案。

她认为：

“这又只是一个给无法正常工作的系统打补丁的临时解决方案。”

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政府目前还没有最终方案

税务与增长大臣 Jakob Engel-Schmidt 在9月7日提出 second opinion 的计划。

但目前：

具体制度还没有确定。

部长表示，具体方案还需要在相关政党之间进行谈判。

至于：

• 谁支付房地产经纪人的费用；
• 房主什么时候可以申请第二意见；
• 第二意见是否具有法律效力；
• 估值局是否必须按照房地产经纪人的估值修改官方估值；
  

目前都还没有最终答案。

部长对于“如果 second opinion 与官方数据模型的估值不同，是否会推翻官方估值”这个问题，只回答：

“等我们有了具体方案后，我会再回答这个问题。”

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📌 这篇文章最重要的几个数字项目数字
房地产估值系统目前预计成本接近60亿丹麦克朗
文章标题所说的成本50亿丹麦克朗
Morten 房产原估值530万
2022年官方估值720万
两年官方估值涨幅36%
当地同期总体涨幅14%
房地产经纪人初步估值550万
申诉要求的估值差异超过20%
Karen-Margrethe 扩建面积56平方米
2020年扩建后每平方米价格变化+16%
2022年再次变化+10%

**简单说，这篇文章的核心问题是：丹麦目前的自动房地产估值系统主要依靠数据和数学模型，但一些房主认为模型无法准确反映房屋的实际情况。即使官方估值明显有问题，房主通常也要证明估值偏高超过20%**才有机会改变。因此政府现在考虑增加一个由房地产经纪人等专业人士进行的 **second opinion（第二意见）**机制，但具体怎么执行、谁付钱、政府是否必须接受第二意见，目前都还没有确定。