2018年房价要跌？美国房地产经纪人协会分析展望

回首这一年的美国房地产市场，较低的贷款利率，坚挺的经济增长，持续走低的失业率以及紧张的房源库存，都使得美国房地产市场繁荣发展。2017年美国房产建筑行业第三季度盈利增加7%。根据第三季度的报告，在房产建筑行业，所有公司的盈利都超过了预期，有50%的公司的收入也超过预期水平。从当前的房地产市场数据来看，不管是开发商，投资者，还是由于刚需而入市的广大购房者，仍然对2018年的美国房地产市场充满信心。

美国房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家Lawrence Yun近期在芝加哥开展的房地产经纪人会议和博览会上宣布了对2018年的经济和住房市场预测。预计2017年底的现房销售量将达到547万的，较2016年上涨4%，并在2018年有望增加3.7%达到567万的成交量。此外，预计2018年全国房价中位数将上升5.5%左右，2018年全美独栋别墅的开工量将增长4%，达到95万。虽然这将减轻一部分市场上的供给压力，但是Yun指出当前的开工量依然低于50年均值-120万。

美国住宅开建数（千个单位）:

注：灰色区间为金融危机时段

强劲的房屋开工将是缓解库存问题的关键，也会在一定程度上缓和随之而来的房价浮动。由于库存的缺乏，房价自2011年来总体已增长了48%，然而同期段的工资水平的增长却仅只有15%。尽管现今人们对租房的信心有所改善，但现在实际上是买房的绝好时期。因为此时的房价升值空间大，极有可能为房主们带来巨大的回报。不过大多数人却因为现在负担不了一套房子从而错失良机。

房价预计将在美国全境范围内放缓至3.2%的同比增长，价格较高的部分将会感受到大部分放缓的影响，因为在这个价位范围内，有更多的库存，而较小的买家会迫使卖家在价格上有竞争力。入门级的住宅将继续看到价格上涨，因为有更多的购房者可以负担得起，而且在这个价格范围内可供出售的房屋也更有限。当下全美的房产升值率为6.5%，到了明年则会降为4.1%左右；大部分经济学家所定义的标准情况下的房产升值率则为3%

众议院和参议院两项提议的税收改革都有可能减少对流动性的激励，并减少所有权的税收优惠。包括租房者在内的一些纳税人可能会看到减税。虽然购房者可支配收入的增加对住房是利好，但对所有权的税收损失可能会导致销售减少，价格下降，对价格和收入上涨的市场影响最大。

参议院通过的税法改革取消了Private Activity Bond的协助，其作用是政府金融协助私人企业来完成政府需要的项目，比如政府补贴性住房。如果这次两党达成协议势必会影响全国范围内的“新手房”。其次，此次税改讲个人资产增值税（Capital Gain Tax），也就是每次卖房子的价格与所购买时的差值的赋税（10%~15%），的减免由原来的两年提升至五年。由此，很多业主会重新考虑自己换房的时间，给库存量造成更大的压力。

房产建筑行业的繁荣发展的最主要动力来自于美国房地产市场的持续复兴和坚实的经济根基带来的旺盛需求。短缺的库存量在明年还是房市的驱动力，继续推动房价的增长。相比较去年同期，消费者又少了12%的选择。而已经促成的高价房对新入职的年轻人或第一次购买房产的消费者成为很强劲的阻力。现有库存的51%是最上层（三分之一）的昂贵房源，对于年轻、第一次、千禧代的买家很不切实际。

同时大概在明年初秋的时候库存量会慢慢回升，因为初秋也是每年房地产市场开始降温的季节。另外，房价的持续增长会集中在中、高端房产，“新手房”的库存会承受相当大的阻力，主要原因则是年轻、首次买房买家们的数量在急剧上升。

更广阔的市场、更多的新房建设、更便宜的价格会吸引大量的千禧代来郊区购房。郊区拥有更灵活的土地使用和改造规则和低廉的改建成本。千禧一代想要更宽松的环境来抚养下一代，也是一个很重要的原因。2017年的房贷40%是千禧代所持有，这个数字在2018年将会达到43%。这个势头将会在2020年达到顶峰，因为那年最多的千禧代会达到30岁。

也有人认为房地产市场将呈现震荡态势。受流入房地产市场的资金规模收缩等因素影响，2017年下半年主要城市的土地溢价率比2016年同期有一定程度下降。历史数据显示，土地溢价率领先房地产市场投资大约有6个月，由此预计2018年房地产投资回升仍面临较大压力。就市场活跃度而言，受调控政策影响，2018年仍将延续一二线“冷”三四线“热”的格局。虽然全国范围内库存去化周期有所缩短，但部分三线热点城市库存去化周期仍将拉长。2018年一线城市将加大租赁住房有效供给，伴随租赁市场体系逐步完善，平抑房价的长效机制将逐步形成。

总而言之，正在向好的美国经济和就业市场，将给2018年的美国房产销售提供一个巨大的舞台。