进入哥本哈根房地产市场的成本已经变得明显更贵了

物价上涨重创新买家——首席经济学家表示担忧
在哥本哈根买房很贵。现在的新数据显示，首次购房者尤其难以维持购房后的经济平衡。

进入哥本哈根房地产市场的成本已经变得明显更贵了。
AL Sydbank 的计算显示，所谓的“住房负担”——即利息、本金偿还和税费占个人总经济状况的比例——近年来有所上升。
“尤其是哥本哈根的首次购房者，正受到历史高位住房负担的打击，”AL Sydbank 首席经济学家索伦·克里斯滕森（Søren Kristensen）表示。

在首都地区购置房产的相关支出不断增加，现在严重侵蚀了首次购房者的经济状况，以至于购房后维持预算平衡的挑战比金融危机前要大得多。
“这是我们要密切关注的一个领域。因为你花在房子上的支出与你的收入如何匹配是极其重要的。在这方面，我们可以看到，特别是在哥本哈根的公寓市场上，这一比例非常高，且在过去几年里急剧上升，”索伦·克里斯滕森说。
严重的绊脚石
房地产市场的发展——仅在过去一年哥本哈根的房价就上涨了近 20%——是多种因素共同作用的结果。
其中包括就业人数增加，因此人们手头更宽裕了。此外，税收和费用减免也有所增加，人们的工资包也变大了。然而，这并不足以抵消不断上涨的房价。
正是哥本哈根合作公寓（ejerlejligheder）价格的上涨，给那些梦想在大城市安家的人设置了严重的障碍。即使最近价格有所小幅回落。
“尽管价格有所回落，但在哥本哈根买房仍然非常昂贵，这让人对房地产市场感到一丝担忧，因为它几乎持续保持在极高的水平，”这位首席经济学家强调。
正如 TV 2 本周报道的那样，哥本哈根合作公寓的价格在很长一段时间后首次出现小幅下跌，但奥胡斯（Aarhus）的房价仍在上涨。不过，哥本哈根最近一个月的跌幅仅为 1.0%。
空气正在慢慢漏出
没有理由认为我们会进入一个大幅下跌的时期。索伦·克里斯滕森说，这更像是气球在完全自然的情况下慢慢漏气。
“很明显，利率上升让哥本哈根的房地产市场降温了一些。奥胡斯很可能也会发生同样的情况，只不过它的发展稍微滞后一些，因此很可能在一段时间后我们会在这里看到同样的景象，”他解释道。

如果看看丹麦其他地区，住房负担的发展看起来要平缓得多，尽管最近也有所上升。
“但那是完全不同的水平，更接近历史平均水平，”索伦·克里斯滕森说。
储蓄和父母的钱能拯救首次购房者
AL Sydbank 的计算是基于一个设定的首次购房者案例：首付出资 5%，通过住房贷款融资，其中 80% 是抵押贷款（realkreditlån），15% 是银行贷款，剩下的 5% 则由买家自掏腰包（根据 AL Sydbank 的计算模型）。
“我们很清楚，实际情况并非总是如此。很多买家，尤其是在哥本哈根，会有更多的钱作为首付，形式可能是储蓄或来自父母的资助，因此这个计算应该被视为一种情况示例。因为进入房地产市场的能力并不总是均匀分布的，”索伦·克里斯滕森解释道。

丹麦国家银行（Nationalbanken）更详细的计算也表明，对于那些实际在哥本哈根购买了公寓的人来说，实际的住房负担并没有增加那么多。正是因为他们中有一部分人带了更多的钱。
根据这位首席经济学家的说法，如果在买房时支付更多的首付，那么面对可能的价格下跌时也会更加稳健，因为有更多的自有资产（friværdi）来吸收损失。