【转载】在自己屋檐下有时也不得不交税

【魏德林@天外来客37213721号@dk#Lin，2017年8月7日于丹麦哥本哈根】

丹麦的房子出租这一块，这两年政府出台了标准的条款。按照规矩，租房合同上面没有写的部分就按标准规定执行，写了就按照双方合同执行。

这新的规定本身就够复杂的了，而这时候丹麦的税务部（华人习惯上称之为税务局）也来凑热闹。从2016年起，强行执行已经存在了好多年但没有被当回事的税务法规中的一条，即任何从出租房子里的收益必须诚实地汇报给税务部。2017年上半年必须申报2016年的税，所以这方面，我被问的次数特多，以至于我觉得有必要把常问的几个问题在此回答并发到我的朋友圈，以备查阅。

至于房屋租赁合同的变化，我在我的朋友圈里面已经大致提到过，发布于2016年5月6日的我的朋友圈，题为“三思而后签（1）”和“三思而后签（2）”。以后等我有时间，还会再比较详细地在提及这方面的问题。

现在主要谈论友人们最关心的如何申报个人出租房屋的税收的问题。

这些方面，政府分了三类。

1）出租自己住的房子里面的一部分房屋；
2）出租自己没有住的房子；
3）出租自己的夏日别墅（周末或夏日或休闲的房子）。

最核心的一点，出租房子盈利部分才申报给税务部。

1）如果出租自己住的房子，那么这方面的规定特多。详细点参考
http://www.skat.dk/skat.aspx?oid=2234798
(Du udlejer et værelse eller en bolig en del af året)。

要点：纯盈利部分交税。填年申报表37栏和预算表218栏。

成本有两种方案可以选择。一种是实际成本。另外一种是税务部规定的金额标准。

如果是全产权，规定的标准是房产估价的1.33%和24000克郎这两个数字中的一个，自己决定。所有收上来的都是收入，包括水电暖。填年申报表37栏和预算表218栏。

如果是租房或者小产权房，规定标准是租房费用的三分之二。并填年申报表第20栏和预算表第250栏。

2）如果出租自己不住的房子，而且出租的时间不少于12个月（少于12个月，见上面），那么就被视为商业出租。收入为个人所得，和个人的工资等同对待。具体要求，得就出租房屋做出年终账，并填表。

每年填年税收申报表：

如果盈利，将盈利部分填在表的第111栏；
如果亏损，将亏损部分填在表的第112栏；
如果贷款，将贷款利息填在表的第117栏。

同样，每年得填年预计税收表格：

如果估计盈利，将盈利部分填在表的第221栏；
如果估计亏损，将亏损部分填在表的第435栏；
如果估计贷款，将贷款利息填在表的第488栏。

如果出租的房子是租来的或者是小产权房，那么就不会被当做商业出租，收入填在年税表的第20栏，对预估税收表，填写第250栏。亏损就没有地方填写了，因为亏损不被认可。成本只认可实际的房租和水电暖和保险等的付出。

在做年终账的时候，下述费用可以归入成本：
房产税（Ejendomsskatter）；
维修费（Vedligeholdelse）；
水和废物垃圾费（Vand-, kloak- og renovationsafgifter）；
管理和做账费用（Administration og revisorbistand til regnskabet）；
房产保险费（Forsikring af ejendommen）；
扫烟囱和扫雪及打扫的费用（Skorstensfejer, snerydning og fejning）；
物业有关的费用（Kontingent til grundejerforening）
折旧费用（Afskrivning af eventuelle tilslutningsafgifter）
电和水及暖的费用（ El, vand og varme）

对于改造有特别的要求。如果不是受灾恢复，一般的添加以前没有的部分，不能打入成本。例如，安装中心供暖，增加洗澡间等。

而对于维修费，头三年的支出也有限额：
套房：不能超过出租收入的百分之二十五；
别墅：不能超过出租收入的百分之三十五。

参考 http://www.skat.dk/skat.aspx?oid=2234797
（Du udlejer en bolig, som du ikke selv bor i）

3）对于夏日别墅。道理如同上面1）和2）。只是多了出租方式一项：自己出租还是通过出租公司出租。方式不同，标准免税额就不一样。细节见
http://www.skat.dk/skat.aspx?oid=2234799
(Du udlejer dit sommerhus)。
（全文完）
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