来简单分享下我对买房几个参数的理解

大家买房都会谈论一些因素1. Interest rate
2. Kurs  
3. Bidragssats  
4. Åop
5. Afdrag
6. Restgæld
7. 注册费用，这个和房子的总价以及房子的剩余贷款有关。

Interest rate就是你每个月需要支付的基本贷款利息，外边所看到的F1 大概是0.6%， 但这不是你支付的实际利息。因为贷款，银行需要收取Bidragssats， 你每个月实际支付的总利息是   Åop= Interest rate+Bidragssats  所以去银行贷款需要比较这个 Åop，不需要听银行给你瞎忽悠说我们这里F1利息多低，还要配合Bidragssats算出Åop。 Afdrag是你每个月支付的本金。
所以你每个月支付总费用是Afdrag 加上Åop。

Bidragssats 这个和首付比率有关系，20%，30%的首付的Bidragssats 都是不一样的，首付比例越大，Bidragssats  就越低，意味着Åop就越低，每个月还贷就便宜。

Kurs是你借款时候的转换贷款的比例，比如Kurs=95%， 你需要借100w，那你实际的欠银行的钱也就是你需要买的obligation或者说你的restgæld 就是100w/95%。  显然Kurs越高越好。
当你买obligation的，也就是你像银行借钱的时候。 一般情况下，interest rate上涨，kurs会下降。一般情况下，interest rate每上涨1%， kurs会下降7%。 如果你这个时候需要从一个贷款转换到另外一个贷款，比如这个时候你的剩余贷款是A，此时的Kurs是88%。 那你通过转换你的剩余贷款直接变成了A×88%。 就是说你的剩余贷款一下就削减了很多。但是因为你朝着利率升高的方向做了转换，需要付10000kr的手续费。  如果是朝着低利率的方向转换了贷款，手续费是15000kr。

还有就是如果需要做这种转换，能够利益最大化，一定要选择30年。3.5%利率的，因为这个贷款的利率是浮动最大的，每次升降都是最明显的。 这个转换对于afdragfri不是很受用。 所以选择30年的固定利率，如果想通过转换收益，要选择最高的利率。


买房子还有2个注册费用。。一个是房子总价×0.6%+1400, 还有一个你买的房子前一个房主剩余贷款×1.5%+1400。
比如房子100w， 前一个房主已经还了70w， 那这个注册费用就是30w×1.5%+1400.

还有就是利率和房价的关系，一般情况下，如果interest上涨，房价（你房子的市场价值）会下跌，如果interest rate下跌，房价（你房子的市场价值）会上涨。但是由于目前是经济危机，所以利率下跌，房价也在下跌。经济好的话，不会出现同时下跌的情况。

如果选择Flex的话，如果利率上涨，那你每个月还的贷款就多了，同时你房子的价值也减少了，由于利率上涨，但是你的restgæld没有变化。  你每个月支出就多了很多。

如果选择Fix的话，如果利率上涨，但是Kurs下降了，如果利率上涨了1%，Kurs跌了7%，这个时候如果你做向上做一个conversation的话，虽然你的每个月还贷利率高了，但是你的剩余贷款比如说原来是100w，一下就减少了7w，虽然你还要付10000的手续费，但是你一次conversation就赚了6w. 但是利率上涨了，你房子的价值也下降了，但是由于你conversation赚了钱，所以起码是持平的。

综上所述，意思就是说，如果认为未来几年如果利率会大涨，可以考虑选择30年3.5%，然后就等着做conversion吧。
如果认为未来几年利率不会有啥太大变化的，就选择Flex。  当然了你选择fix的话，也意味着你现在每个月的支出要比Flex1高一点，然后你要计算，你需要等多久，利率能上涨1%，然后这个削减的贷款，能不能cover你过去几年和F1相比多支出的费用。比如你选择了Fix30年，然后和F1相比，每年要支付贷款2w，那么3年，基本就是多支付了6w的样子， 但是按照你剩余贷款有100w的说法。你只要利率上涨了1%，Kurs就下降了7%， 你做一次conversion就赚了6w（刨去手续费10000kr）。。也就是说如果你估计在3年里面利率会升高，那么你多支付的钱，都回回来的。


暂时说这么多了。。如果有说的不对的，可以大家讨论。。
补充一句。 如果不向银行贷20%的钱，剩余80%的部分。
我的感受是Danskbank比Nordea便宜，而且DanskBank手续费比Nordea便宜。。。这是个人感受。。。

不错。

好全面，顶一下。
30年固定3.5%的那个refinance,居然要交10000，有这么多吗？
我的理解是从flex到fix才要交这么多，如果fix 30 年refinance是1800，f1每年到期时候refinace 是900.

关于注册费，第二个前一个房主剩余贷款×1.5%+1400，这个费用听起来应该是卖方支付的吧。

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买方，这个钱交给政府的。贷款税

谢谢分享。我现在正在看房。原来这么多学问啊。我打算买200万的房子，但是首付150万。只贷50万。因为怕还的越久，还的越多。银行这边还真没研究。

littlecoolie 发表于 2012-9-29 09:15
好全面，顶一下。
30年固定3.5%的那个refinance,居然要交10000，有这么多吗？
我的理解是从flex到fix才要交 ...

我说的转换是在年中的转换，不是每年到期的时候转换。。

一户好人家 发表于 2012-9-29 10:28
关于注册费，第二个前一个房主剩余贷款×1.5%+1400，这个费用听起来应该是卖方支付的吧。 ...

都是买方支付的。。这个肯定。起码在哥本哈根是这样的。

一户好人家 发表于 2012-9-29 10:28
关于注册费，第二个前一个房主剩余贷款×1.5%+1400，这个费用听起来应该是卖方支付的吧。 ...

都是买方支付的。。这个肯定。起码在哥本哈根是这样的。

一户好人家 发表于 2012-9-29 10:28
关于注册费，第二个前一个房主剩余贷款×1.5%+1400，这个费用听起来应该是卖方支付的吧。 ...

都是买方支付的。。这个肯定。起码在哥本哈根是这样的。

littlecoolie 发表于 2012-9-29 10:33
回复 一户好人家 的帖子

买方，这个钱交给政府的。贷款税

这个叫做tinglysningsafgift af skød.

好吧，就是觉得有些不合理。不过这个羊毛可以出在羊身上。

回复 combia 的帖子

30年fix就不存在年中转换问题了吧。每次refinance真的要10000.好多！这么看有点倾向于f1了。

littlecoolie 发表于 2012-9-29 12:02
回复 combia 的帖子

30年fix就不存在年中转换问题了吧。每次refinance真的要10000.好多！这么看有点倾向于 ...

存在啊。。你可以一直转换啊。。就是付手续费而已。

combia 发表于 2012-9-29 12:49
存在啊。。你可以一直转换啊。。就是付手续费而已。

恩。那个例子很清楚，大概明白了。我按照我的例子算了一下。

上周nordea银行给我的数据》如果贷款1.5百万，30年fix比f1，每年多交12000，3年36000.假如3年后利息涨了2%，那么kurs对应14%。kur会赚了21万，那么减去手续费1万，还可以挣到20万. 比f1的利息多交了36000，把这个损失减掉，还是挣了16.4万。但是换来的代价是剩下的钱利息变5.5%了。

刚才我自己接着他的数据继续计算，比如还剩下1.25百万（3年本金还了5万，refinance 减少了本金20万），利息按5.5%算，和refinance 前3.5%的利率比，又多交了25000克朗利息，27年下来基本上要多交375000万（由于本金每年都在减少，这个值不知道怎么精确记算，我按照15年换1.25百万粗略计算的得的，估计算的有问题），所以上次re finance挣的钱不但没有挣钱，反而亏回去了。我给的例子已经是利息生速最快了。感觉以现在的形式3年后利息也就生1%，那样re-finance更不值了。看来我肯定是哪里算错了

littlecoolie 发表于 2012-9-29 13:49
恩。那个例子很清楚，大概明白了。我按照我的例子算了一下。

上周nordea银行给我的数据》如果贷款1.5百 ...

你要清楚一个事情啊 ，这个conversation你要一直做的啊。不是说你做了一次以后，你的利息一直stay在5.5%不动了，你选择30年3.5%的目的就是最大限度削减你的剩余贷款。。当然这并不代表你剩下贷款要支付到30年吧。。等到支付的差不多的时候，你可以再变到Flex。

littlecoolie 发表于 2012-9-29 13:49
恩。那个例子很清楚，大概明白了。我按照我的例子算了一下。

上周nordea银行给我的数据》如果贷款1.5百 ...

你利息变成5.5了，利息升高了，当然你的剩余贷款也少了。。所以每个月的支出不会有什么太大变化。。但是你相应的贷款总额少了很多啊。所以你支付的年限肯定会变短啊。。

combia 发表于 2012-9-29 16:04
你利息变成5.5了，利息升高了，当然你的剩余贷款也少了。。所以每个月的支出不会有什么太大变化。。但是 ...

en,原来是这里算错了，我说怎么结果这么奇怪。这样的话，我上面这个例子要让银行帮算一下剩下的钱需要多少年还清，我自己算不出来了。这样就能看出来fix和F1的开销区别。

上次和银行谈，adviser建议我1.5百万的Loan由于数额不多，不要分成2成两种贷，要不然选flex,要不然选fix,2种各有利弊。如果打算5到10年以内换新房的话，建议f1. 否则的话建议fix.

littlecoolie 发表于 2012-9-29 17:02
en,原来是这里算错了，我说怎么结果这么奇怪。这样的话，我上面这个例子要让银行帮算一下剩下的钱需要多 ...

对的，我也感觉没啥太大必要。。

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我也是计划5到10年换房，觉得F5如何？

对了，还有个问题，关于第一套房可贷80%，第二套只能贷60%了。但如果一套房子写媳妇的名，另一套再写自己的，这样是不是第二套就可以贷80%了。

楼主说的真详细不错 赞！  还有一个简单方法判断obligation的kurs走势 kurs和股市相反 经济好转 股市上扬 kurs则下降 vice verse ! 关于conversion 一般还是要谨慎 会有很多手续费 相当贵 nordea的建议是 至少新旧interest相差1% 不然还是不要转
如果大家要向银行贷款 其实是越小的银行会更优惠！现在丹麦主流网站n多这种比较

heather2011 发表于 2012-9-29 20:27
楼主说的真详细不错 赞！  还有一个简单方法判断obligation的kurs走势 kurs和股市相反 经济好转 股市上扬 k ...

对的，至少interest上涨1%，然后Kurs下降7%，才是划算的。。。

好详细，赞一个！我家房子的事情都是我老公折腾的，我就当个甩手掌柜了，原来还有这么多门道~

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