丹麦智囊以为住房市场将雷倒-现在则预计房价上涨: 到底发生了什么?
房地产市场乌云笼罩，等待房主的将是房价急剧下跌。这是四月初新冠病毒危机向丹麦经济发出的冲击波。
丹麦的由四名无党派经济学家组成的智囊团很快就对可能的后果进行了预测: 即使在最乐观的情况下， 2020年的房价也将下跌8.2％ - 在悲观的情况下下降11％。虽然他们那时认为危机的程度很难预测，但他们相信，危机将毫无疑问地对丹麦经济和公共财政产生重大影响。
但是，他们的悲观预期已经彻底颠覆。迄今为止，房屋市场在新冠病毒危机中表现良好。整个夏天，媒体都充斥着房屋市场新高价格记录的故事。根据丹麦统计局的最新数据，在今年的前七个月中，别墅住宅和公寓住房的价格只出现上涨。
几天前，智囊团发布了他们对2020年房价的新预测。这次他们预测房价涨幅将高达3％。但是他们是如何将房价下降11％的预期变为上升3％的预期？这其中到底发生了什么？
智囊仍然存疑
智囊团所属的经济委员会秘书处负责人约翰·史密斯（John Smith）承认，他们对这一事态发展感到非常惊讶。
约翰·史密斯说，他们很少在半年的时间中对预测做出如此重大的更改。他们根本不完全了解发生了什么，以及他们为什么出了错。可以确定的是，他们的预测完全错了，因为房价一直在上涨。
关于住房市场的经济模型非常重视社会就业情况，因为失业率上升通常会导致住房价格下降。
从2月到4月，丹麦的就业人数暴跌了93,000多人。这清楚地表明了新冠病毒危机的严重程度。然而，最新数据显示，与2月份（丹麦因冠状病毒而关闭之前的最后一个月）相比，目前只减少38,000名员工。
根据约翰·史密斯，一个对为什么智囊犯了这么大错误的可能解释是，人们过多地关注了整体就业率的下降。
进一步的分析显示，某些群体的就业下降幅度大于其他群体，而且就业下降幅度最大的群体很有可能是一些在自有住房市场中所占比例较小的群体。这可能是对房价没有像想象的那样下跌的事实的解释。
那么智囊团能否在预测中预见，失去工作的主要是非技术人员？约翰·史密斯认为，很明显，他们当时所处的情况完全不寻常。他们必须迅速指出由此可能发生的事情。而且他们从来没有面对过经济冲击在各行业如此不对称的情况。例如，金融危机时，整个经济迅速受到影响， 高收入和低收入人群都受到打击。
然而在新冠病毒危机中，一些领域受到了极大的打击，有些领域受到了严重打击，相对多的领域几乎没有受到影响，或者也许受到了积极的影响。这就是说，经济受到如此无法想象的严重而又不同的打击。
警告不要过分乐观
住房经济知识中心的负责人但是库特·利里格伦(Curt Liliegren)也表示，他对过去六个月丹麦房地产市场的发展感到惊讶。他对此的解释是，除其他因素外，归因于持续极低的利率，以及丹麦的抵押贷款信用体系，可以让普通人比较容易获得购房贷款。
库特·利里格伦也同意，新冠病毒危机已经表明，至少在一开始时，遭受打击的不是那些高工资的人，因此住房市场暂时没受影响。失业的是没有技能的人，而不是受过高等教育的人。因此，由于人们的就业没有受到影响，会有一些住房市场根本没有感受到危机。
许多国家也在经历这种确实是不平等的危机类型。它给体验产业带来了沉重的打击，在那里工作的人并不是象那些购买昂贵公寓的人。这场危机的发生，非常有选择地使某些行业中受到严重影响。
现在媒体上有很多关于房地产经纪人高兴得手舞足蹈的故事。但是库特·利里格伦警告说，不要过于乐观。许多房屋，特别是别墅已被售出。但是，当除其他因素外，当房价做过季节性因素调整后，它的涨幅并不太大。这就是为什么注意不要欢呼雀跃的原因。
Nordea银行：事后明白容易
Nordea银行也对住房市场做预测，四月新冠病毒危机最严重时，他们并没像的智囊们那样悲观。不过，他们还是预测2020年房价下跌百分之五左右。 9月10日的预测房价上涨1.2％。
该行住房经济学家莉莎·贝格曼（Lise· Bergmann）预计，在不久的将来预测房价将进一步上调。她还说，住房市场和劳动力市场经常并驾齐驱，从而解释了错误的预测。
如果就业市场一泻千里，住房产市场往往也会如此。这场新冠病毒危机打击了就业市场，因此，我们就预计住房产市场有更强的反应。
在这种程度病毒流行的情况下，在危机初期的三月和四月面临的是未知的现象。因此，在真相大白的今天就很容易事后明白。实际上预测者们当时并不完全知道要面对的是什么，以及病毒爆发的力度。
下图为2006年到2020年丹麦住房价格指数。蓝色和黑色曲线分别表示别墅和公寓住房的价格变动。资料来源：丹麦统计局
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