乔治.索罗斯 美国金融家
丹麦的抵押贷款制度一直被沿用，它没有阻止房产泡沫的加剧，但它也从来没有破灭。而且它在2008年再次证明了自己的价值。
20世纪初期，美国私营企业已经开始进入政府担保的贷款市场。借款人曾经需要从联邦房地产管理局贷款，后来转成了次级抵押贷款。因此，这些“非政府”的抵押证券得到了越来越多的市场份额，而且抵押证券不断被切成薄片，再被切成细粒，重新包装成新的抵押债券凭证。
但是把原始债券产品拆分出售，实际上增加了贷款的风险，因为这产生了一个严重的代理问题：代理机构更关心如何赚取费用，而不关心如何保证贷款的安全性。
最终，美国房地产市场崩溃，政府被迫接管那些受资助的企业。私人资本在房地产市场崩溃后基本消失，政府资助的企业和联邦住房管理局实际上是唯一的抵押贷款资金来源。这样，美国就处在一个矛盾的情境中，抵押贷款的商业模式从根本上来说不合理，并导致垄断的市场格局。
因此，政府资助的企业很清楚需要做什么：抵押保险必须和抵押融资分开。前者是政府机构的合法功能——尤其是当私营成分消失后。但抵押融资应该回到私营企业，只有这样，才能摆脱美国失败的商业模式。
美国需要建立一种类似于丹麦的行之有效的抵押融资制度。自从1975年，丹麦的抵押贷款制度一直被沿用，它没有阻止房产泡沫的加剧，但它也从来没有破灭，而且它在2008年再次证明了自己的价值。
在丹麦的抵押贷款系统下，房主不需要向某个抵押团体或者政府资助的企业借款，他们通过抵押贷款信用中介从债券市场借款，他们交易的是公开债券，这就是所谓的“平衡原则”。
抵押贷款中介运作平衡原则系统，并帮助房主理解和把握贷款全过程。最重要的是，抵押贷款的信用中介机构承担抵押贷款的信用风险。
平衡原则系统的关键好处是，它提供房主在贷款利率上升时买回贷款的机会。当相关的抵押债券价格下降时，房主可以按照债券的票面价值的一定折扣购买债券，用来弥补现有住房按揭贷款。
房主减少了由于利率上升、房价下跌而陷入危机的可能，这有助于防范丧失抵押品赎回权危机。而且它有宝贵的反周期效应：房屋拥有者重新购买抵押贷款，有助于缓和利率上涨的压力。相反，从近期看，现在的美国抵押贷款制度会加剧房主的压力。
丹麦抵押贷款制度将信用风险从利率风险中分离，它完全透明，政府资助的企业的双寡头地位将消失，但政府机构仍将为所有合格的抵押贷款中介提供抵押保险，而不与他们竞争。
美国如何重建更加强大的抵押贷款制度？首先，在平衡原则的基础上引进抵押证券。这可以由政府资助的企业完成，辅之以政府监管部门明确而保守的标准，而不需要立法。第二步是开始这一进程，以便所有合格的抵押贷款中介可以签发平衡原则债券。为了使市场工作顺利进行，美国需要新的立法，要求抵押贷款中介和所有联邦担保贷款保持利益一致。
在这几步之后，政府资助的企业可以从他们抵押贷款的中介和保障功能的角色中逐步退出，转为政府机构的角色。最后，当政府资助的企业完成使命时，这些企业应该被清算。法案还应该要求将平衡原则系统延长到政府机构保险未涉及的范围。
事实上，法案所授权的“覆盖债券”模式正通过国会开路。但是它应该更好地吸收此次全球金融危机中的教训，并开始引进丹麦模式。这应该是美国金融改革的一部分。 |
